Inquilino que não paga: como funciona a ação de despejo e a purga da mora

Você alugou seu imóvel, confiou, assinou contrato, e agora o inquilino simplesmente parou de pagar. O aluguel atrasa, as contas do condomínio acumulam, você tenta negociar, mas nada. A sensação é de impotência. O imóvel está ocupado, mas o dinheiro não entra. E a pergunta que não sai da cabeça é: e agora, como eu tiro essa pessoa dali?

A ação de despejo por falta de pagamento é o caminho legal que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) oferece ao proprietário para reaver o imóvel quando o locatário deixa de pagar o aluguel e os encargos da locação. Trata-se de um processo judicial cujo objetivo é rescindir o contrato e devolver a posse ao locador. Mas há uma particularidade importante: o inquilino tem o direito de purgar a mora, ou seja, pagar a dívida durante o processo e assim evitar o despejo.

Neste artigo, vamos explicar exatamente como funciona essa ação, o que é a purga da mora, quais os prazos e os direitos de cada um. Se você está nessa situação, seja como proprietário ou como inquilino, continue lendo.

Quando o proprietário pode entrar com ação de despejo

O despejo por falta de pagamento pode ser ajuizado quando o locatário não paga o aluguel em dia. A Lei do Inquilinato prevê, no artigo 9º, que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. E aqui vale um detalhe: não é só o aluguel. A ausência de pagamento de qualquer encargo previsto no contrato (condomínio, IPTU, entre outros) também pode fundamentar a ação de despejo.

Não é necessário que o inquilino esteja devendo vários meses. A ação pode ser proposta após o primeiro vencimento não pago, embora o inquilino ainda possa pagar o débito integral no prazo legal para evitar o despejo.

Vale um esclarecimento que tranquiliza muita gente do outro lado: dívida de aluguel não leva ninguém à cadeia. A prisão civil por dívida no Brasil é exceção reservada basicamente ao devedor de pensão alimentícia, como explicamos em Dever dinheiro pode levar à prisão?. O que o proprietário busca no despejo é o imóvel de volta e a cobrança do que lhe é devido.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento

O proprietário, por meio de advogado, propõe a ação pedindo a rescisão do contrato e a desocupação do imóvel, podendo acumular a cobrança dos valores em aberto. Nessa fase, o juiz analisa os documentos e determina a citação do inquilino.

O inquilino é formalmente notificado a apresentar defesa em 15 dias. Durante esse prazo, ele pode:

• Purgar a mora, pagando o valor integral da dívida (vamos detalhar isso a seguir);
• Contestar a ação, apresentando defesa;
• Não fazer nada, caso em que o processo seguirá à revelia.

Em alguns casos, quando o contrato de locação não possui qualquer das garantias previstas em lei (fiador, caução, seguro-fiança), ou quando essa garantia foi extinta, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, desde que o locador preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel (artigo 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato).

O que é a purga da mora e como funciona

Aqui está o ponto que costuma gerar mais dúvida. A purgação da mora é um mecanismo previsto na Lei do Inquilinato que possibilita ao locatário inadimplente regularizar sua situação, evitando a perda do imóvel locado. Em outras palavras: mesmo depois de ser processado, o inquilino ainda pode quitar a dívida e manter o contrato.

Prazo: o direito de purgar a mora é exercido no prazo de 15 dias. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a contagem tem início com a juntada aos autos do mandado de citação (ou do aviso de recebimento) devidamente cumprido, e não da data em que o inquilino tomou ciência.

O que deve ser pago: o artigo 62, II, da Lei 8.245/91 exige o pagamento integral, que inclui os aluguéis e acessórios da locação vencidos, as multas e penalidades contratuais quando exigíveis, os juros de mora, as custas e as despesas processuais, além dos honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

Efeito: feita corretamente a purga da mora, a ação de despejo por falta de pagamento perde seu objeto, pois o motivo que a originou (a inadimplência) foi resolvido, e o contrato de locação continua em vigor.

Quando o inquilino NÃO pode purgar a mora

Atenção: o direito de purgar a mora não é ilimitado. O parágrafo único do artigo 62 é expresso ao dizer que não se admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Se o inquilino já usou essa “segunda chance” nos últimos dois anos, não poderá utilizá-la novamente.

Além disso, o STJ decidiu que, se o inquilino paga a dívida inicial mas continua atrasando os aluguéis durante o processo, essa inadimplência reiterada autoriza a rescisão e o despejo. A Justiça entende que a purga da mora deve servir à proteção do inquilino de boa-fé, e não funcionar como instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais.

Erros comuns que você deve evitar

Se você é proprietário:

• Não tente reaver o imóvel por conta própria. O locador não pode retomar o imóvel pela própria força, sob pena de agir ilegalmente e responder pelos danos causados ao inquilino.
• Não ignore a mora intercorrente. Se o inquilino parou de pagar durante o processo, isso é fundamento para a rescisão e o despejo.
• Guarde todos os comprovantes e notificações. Embora a notificação extrajudicial não seja obrigatória antes da ação, ela costuma servir como prova útil.

Se você é inquilino:

• Não deixe vencer o prazo de 15 dias para purgar a mora. Depois disso, você perde esse direito no processo em curso.
• Não pague só parte da dívida. A purga da mora exige pagamento integral. Depósito insuficiente não produz o efeito de manter o contrato.
• Não conteste parte do débito imaginando purgar o restante depois. O STJ já decidiu que contestar parte dos valores é ato incompatível com a vontade de purgar a mora quanto a esses valores, o que impede a reabertura de prazo para complementar o depósito.

Como agir: passo a passo para cada lado

Se você é proprietário e o inquilino parou de pagar:

1. Reúna documentos: contrato de locação, comprovantes de pagamento (ou de falta de pagamento), boletos, notificações enviadas.
2. Procure um advogado especializado. A ação de despejo exige advogado, e o procedimento tem prazos e requisitos técnicos.
3. Avalie a possibilidade de liminar. Se o contrato está sem garantia, pode ser viável pedir a desocupação mais rápida mediante caução.
4. Esteja preparado para a purga da mora. O inquilino pode pagar e manter o contrato. Se ele voltar a atrasar, a inadimplência no curso do processo abre caminho para o despejo.

Se você é inquilino e recebeu a citação:

1. Calcule o valor exato da dívida. Inclua aluguel, encargos, multas e penalidades exigíveis, juros, custas, despesas processuais e honorários (10% sobre o montante devido, salvo previsão contratual diversa).
2. Deposite em juízo dentro do prazo de 15 dias. Não espere até o último dia e confira com seu advogado a data exata de início da contagem.
3. Se não conseguir pagar tudo, converse com o proprietário. Muitas vezes é possível negociar um acordo e evitar o despejo.
4. Se tiver defesa legítima (por exemplo, você já pagou, o valor está errado, houve rescisão do contrato), conteste. Mas lembre-se: contestar os valores é incompatível com purgar a mora sobre esses mesmos valores.

Quanto tempo demora e quanto custa

O tempo varia muito. Com pedido liminar ou ausência de contestação, o processo pode ser resolvido em poucos meses. Se houver defesa, produção de provas e recursos, pode levar mais de um ano.

Quanto aos custos, eles dependem do valor envolvido e da complexidade do caso. Há custas judiciais, honorários advocatícios e, eventualmente, caução (para o locador obter a liminar). Os honorários advocatícios, tanto do locador quanto do locatário, são definidos caso a caso, geralmente como percentual sobre o valor da causa. Não existe tabela fixa em reais. Cada situação exige análise específica.

Por que a lei permite a purga da mora?

Pode parecer injusto para o proprietário que o inquilino “ganhe mais uma chance” depois de já ter descumprido o contrato. Mas a lei tem uma razão social para isso. A purgação da mora preserva o direito do locatário de evitar o despejo quando o atraso é pontual ou decorrente de dificuldade temporária. A ideia é evitar que um tropeço eventual resulte na perda da moradia de toda uma família.

E a lei também protege o locador: limita o uso da purga da mora a uma vez a cada dois anos e não tolera inadimplência contínua.

Lidar com inquilino inadimplente é estressante, mas você não está desamparado. A lei oferece um caminho claro, com prazos e procedimentos definidos. O despejo é possível, sim, mas exige respeito ao processo judicial e aos direitos de defesa do inquilino, incluindo a purga da mora.

Se você está enfrentando essa situação agora, seja como proprietário tentando reaver seu imóvel, seja como inquilino tentando regularizar a dívida e manter a locação, converse com um advogado que conheça a fundo a Lei do Inquilinato. Cada caso tem suas particularidades, e a análise técnica é fundamental para evitar erros que custam tempo e dinheiro.

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